주택연금의 특징
주택연금은 내 집에 '평생' 거주하면서 '평생연금' 지급을 보장하고 가입자가 사망한 후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급합니다. 부부가 모두 사망하는 경우에는 사후 정산 후에 연금 지급을 종료하게 되는데 이때 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 공사가 부담하고 남으면 상속을 하게 됩니다. 다만, 주택연금은 이용 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변동하지 않습니다. 이러한 주택연금의 특징을 이해하셨다면 주택연금 제도 내용 및 궁금한 사항들을 알아보겠습니다.
주택연금이란
주택연금이란 주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후 생활자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도
주택연금 가입조건
- 부부 중 1명이 만 55세 이상
- 부부 중 1명 이상이 대한민국 국민
- 부부기준으로 공시가격 9억원 이하의 주택을 소유
- 다주택자도 주택 공시가격을 합친 금액이 9억원 이하라면 가입이 가능하고 공시가격 합계가 9억원을 초과하는 2주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입이 가능합니다.
연금신청절차
- 주택연금을 신청하시게 되면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담보를 취득한 후 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다. 이 과정에서 담보설정비용(등기수수료, 등록면허세, 인지세 등)등이 발생할 수 있습니다. 비용은 첫 월지급금 수령시 은행에서 정산됩니다.
주택연금의 담보취득방식
◎ 저당권방식
: 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식
: 가입자 사망시 배우자가 주택연금을 이어받기 위해서 담보주택 전부를 상속받아야 하므로 자녀가 반대하면 연금을 이어받으실 수 없습니다.
: 임대차 가능여부-보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능
: 부부모두 사망시 주택처분금액에서 연금대출 상환 후 남은금액은 가입자가 지정한 상속인에게 지급됩니다.
◎ 신탁방식
: 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 지급하는 방식입니다. 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복하실 수 있으며 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담합니다.
: 가입자 사망시, 자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을 계속 이어받으실 수 있습니다
: 임대차가능여부-보증금이 있는 경우에는 임대가 가능합니다.
: 부부모두 사망시 주택처분금액에서 연금대출 상환 후 남은금액은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급됩니다.
주택연금 지급방식
주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간방식으로 나누어집니다
- 종신방식: 담보주택에 평생 거주하며 평생 연금을 받으실 수 있고 확정기간방식은 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간 동안 받으실 수 있게 됩니다. 그리고 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출 한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용하실 수 도 있으며 이를 혼합방식이라고 합니다.
여기서 인출한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다. 인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있으며 주택구입, 임차자금, 도박, 투기에는 이용하실 수가 없습니다.
- 기초연금 수급권자, 2억원 미만의 1주택 소유자(부부기준) 는 종신방식보다 최대 약 21% 많은 월 지급금을 받을 수 있는 우대방식을 이용하 실 수 있고 담보주택의 대출을 받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환방식을 이용하실 수도 있습니다.
월 지급금 지급 유형 (종신방식)
- 정액형 : 평생 동일한 금액 수령 ( 확정기간방식, 우대방식, 대출상환방식 으로만 이용할 수 있음)
- 초기 증액형 : 가입초기에 선택한 기간은 많이, 이후에는 덜 수령
- 정기증가형 : 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령
그렇다면 내가 받을 연금액은 어떻게 결정될까요?
연금액, 즉 월지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 이 주택연금에 가입하는 시점에 연령 담보주택가격에 따라서 결정됩니다. 이때 담보주택가격은 부동산테크 인터넷 시세, kb인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있습니다.
보증료
◎ 초기보증료 (12억원 초과주택은 12억 원 적용)
- 주택가격*의 1.5%
- 가입시 1회 납부
※주택담보대출 상환용 주택연금은 초기보증료 1.0%, 연보증료 1.0% 적용
◎ 연보증료
- 보증잔액의 0.75%
- 매월 대출로 일할 계산(현금으로 직접 납부하실 필요는 없습니다. )
보증잔액 = 지급받은 월지급금+ 개별인출금+보증료+대출이자
가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가집니다. 따라서 주택연금을 해지하더라도 이미 납부하신 초기 보증료와 연보증료는 환급되지 않습니다. 그러나 최초 대출 실행일로부터 3
년이내에 받으신 주택연금을 전액 상환하여 해지하거나 또 재난으로 주택이 멸실된 경우에는 초기보증료 일부를 환급받으실 수 있으며 이때 경과일수에 따라 환급률을 다르게 적용하고 있습니다. 주택연금에 가입한 후 최초 월 지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입철회 가능합니다. 이를 위해 철회 기한까지 철회신청서 제출, 연금대출전액을 상환해야 합니다. 이런경우에는 초기보증료와 연보증료 전액 환급해 드립니다.
변제시기 사유 및 방법
발생한 지급정지 사유를 해소하지 않으면 연금 이용이 중단될 수 있습니다. 이와 관련하여 변제시기 및 방법에 대해 살펴보겠습니다 부부가 모두 사망한 경우 가입자 사망 후 배우자에게 채무 인수가 되지 않은 경우, 부부 모두 다른 장소에 주민등록을 이전한 경우, 부부 모두 담보주택에 실제로 거주하지 않은 경우, 주택 소유권을 상실한 경우(신탁방식 제외), 추가 담보제공 요청에 불응한 경우, 저당권설정계약 또는 신탁계약이 무효 취소된 경우 등 하나라도 해당하여 변제시기가 도래하면 그동안 받으신 주택연금을 상환해야 합니다. 위와 같은 변제 시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수 있습니다 다만 임의로 연금을 해지하시게 되면 원칙적으로는 3년간 동일 주택으로는 다시 주택연금에 가입할 수 없게 됩니다. 그리고 만약 현금으로 변제가 어려운 경우에 주택을 매가해 변제할 수 있습니다. 다만 변제시기가 되었는데 일정 기간 내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분해야 할 수 도 있습니다. 변제할 금액은 변제일 현재 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액입니다. 따라서 주택처분대금이 대출 상환에 부족하더라도 부족한 부분을 추가로 상환할 필요 없습니다. 그러나 사망 후 지급된 월 지급금, 조세 , 주택의 고의 훼손 등으로 공사가 변질 받지 못한 금액이 있으면 공사에서 추가적으로 부족분을 청구할 수도 있으니 이점 유의해 주시기 바랍니다.
담보설정 및 저당권 설정 등의 제한
주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다. 평생 연금을 지급하기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로 주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그 밖에 공사의 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다. 이를 위해 저당권방식의 경우에는 담보주택의 부기등기를 해야 합니다. 또한 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는 담보설정 금액의 상향을 요청할 수 도 있습니다.
주택연금전용계좌 이용
가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월 185만원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지되는 주택연금전용계좌를 이용하실 수 도 있습니다. 주택연금전용계좌를 신청하시려면 가까운 한국주택금융공사 지사로 방문하시거나 전화로 이용 신청을 하시고 필요한 서류를 지참하신뒤 연금을 받으실 때 방문하셨던 은행 지점에 방문해 신청하시면 됩니다.
담보주택 변경 및 임대
주택연금에 가입 후 이사를 가야하는 경우에도 연금을 계속 이용할 수 있을까요? 공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경 가능 합니다. 이경우에는 이사 시점 기준 기존주택과 새로운 주택의 가격 차이에 따라 월지급금이 변경 될 수도 있습니다. 또한, 주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다. 담보주택 전부를 임대하실 수도 있으나 보증금있는 전부 임대는 신탁방식의 경우에만 가능합니다.
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